DICAS JURÍDICAS
C H E C K L I S T
Regularizar Minha Obra
Fase 1: Planejamento e Documentação Inicial
✓ Contratar um Profissional Habilitado: Arquiteto ou Engenheiro Civil para elaboração do projeto e responsabilidade técnica (ART/RRT).
✓ Definir o Tipo de Obra: Construção nova, reforma, ampliação, demolição.
✓ Documentação do Imóvel:
Matrícula atualizada do imóvel.
IPTU em dia.
Alvará de Construção anterior (se for reforma/ampliação).
✓ Documentação do Proprietário:
RG, CPF, comprovante de residência.
Fase 2: Aprovação na Prefeitura
✓ Elaboração do Projeto
Arquitetônico/Engenharia:
De acordo com o Código de Obras e o Plano Diretor Municipal.
Plantas, cortes, fachadas, memorial descritivo.
✓ Análise e Aprovação do Projeto:
Protocolar o projeto na Secretaria de Urbanismo/Obras da prefeitura.
Aguardar a análise e possíveis exigências para adequação.
✓ Emissão do Alvará de
Construção/Reforma:
Documento que autoriza legalmente o início da obra.
Pagar as taxas municipais.
Fase 3: Durante a Obra
✓ Contratar Mão de Obra Qualificada:
Empresa ou profissionais com registro e experiência.
✓ Acompanhamento Técnico:
O profissional responsável pela ART/RRT deve acompanhar a execução da obra.
✓ Segurança no Canteiro de Obras:
Cumprir as normas de segurança do trabalho (NRs).
✓ Licenças Específicas (se necessário):
Licença ambiental para obras em áreas sensíveis. Autorização para uso e ocupação do solo.
Fase 4: Conclusão e Averbação
✓ Solicitar Vistoria da Prefeitura (Habite-se): Após a conclusão da obra, solicitar a vistoria para comprovar que a construção seguiu o projeto aprovado.
✓ Emissão do Habite-se (ou Certificado de Conclusão de Obra):
Documento que atesta que a construção está pronta para ser habitada e atende às normas.
✓ Obter CND (Certidão Negativa de Débitos) do INSS da Obra:
Comprovar o recolhimento das contribuições previdenciárias da mão de obra.
✓ Averbação da Construção na Matrícula do Imóvel:
Com o Habite-se e a CND do INSS, levar ao Cartório de Registro de Imóveis para atualizar a matrícula, registrando a nova construção ou alteração.
Pagar as taxas e custas cartorárias.
✓ Atualização Cadastral na Prefeitura:
Informar a área construída final para atualização do IPTU.
C H E C K L I S T
Comprar um Imóvel
Fase 1: Análise Prévia e Documentação do Imóvel
✓ Verificar a Matrícula do Imóvel no Cartório de Registro de Imóveis:
Confirmar a propriedade.
Verificar a existência de ônus (hipotecas, penhoras, usufruto).
Conferir medidas, confrontações e características do imóvel.
Averiguações de reformas, ampliações ou demolições.
Solicitar Certidão Negativa de Ônus e
✓ Ações Reais ou Pessoais Reipersecutórias:
Confirmar que não há pendências jurídicas ou dívidas vinculadas ao imóvel.
✓ Obter Certidão Negativa de Débitos de IPTU na Prefeitura:
Garantir que o imposto municipal está em dia.
✓ Se for condomínio, solicitar Declaração
Negativa de Débitos Condominiais e cópia da Convenção de Condomínio e Regimento Interno:
Verificar dívidas do imóvel com o condomínio e conhecer as regras.
✓ Verificar a Situação Ambiental (se aplicável):
Para imóveis rurais ou em áreas de preservação, licenças e regularidade ambiental.
Fase 2: Análise da Documentação dos Vendedores (Pessoa Física ou Jurídica)
✓Pessoa Física:
Cópia de RG e CPF.
Certidão de Casamento (se houver, para verificar o regime de bens e necessidade de outorga uxória/marital).
Certidões Negativas de Débitos Trabalhistas (CNDT).
Certidões Negativas da Justiça Federal, Estadual e Cível.
Certidão Negativa de Protestos.
Certidão Negativa de Execuções Fiscais.
✓ Pessoa Jurídica:
Cartão CNPJ.
Contrato Social/Estatuto e últimas alterações.
Documentos de identificação dos sócios administradores.
Certidões Negativas de Débitos Federais (Receita Federal e PGFN).
Certidão Negativa de Débitos Estaduais e Municipais.
Certidões Negativas de Débitos Trabalhistas (CNDT).
Certidões Negativas de Protestos.
Fase 3: Contrato e Pagamento
✓ Elaboração de Contrato de Promessa de Compra e Venda:
Detalhes do imóvel, preço, forma de pagamento, prazos, multas em caso de desistência.
✓ Condições de entrega das chaves.
Pagamento:
Análise das formas de pagamento (à vista, financiamento, FGTS).
Garantir a liberação de valores somente após a segurança da transação.
✓ Escritura Pública:
Agendamento no Tabelionato de Notas para assinatura da Escritura Pública de Compra e Venda.
Verificação de eventuais impostos e taxas.
✓ Registro da Escritura:
Levar a Escritura Pública ao Cartório de Registro de Imóveis para averbar a mudança de propriedade na matrícula. Sem o registro, a propriedade não é transferida legalmente.
Fase 4: Pós-Venda
✓ Alteração da Titularidade:
Na prefeitura (IPTU).
Nas concessionárias de água, luz e gás.
No condomínio (se aplicável).
✓ Guardar Documentos:
Manter cópias de todos os contratos, certidões e recibos.