O QUE SIGNIFICA DUE DILIGENCE NA REGULARIZAÇÃO FUNDIARIA?
Na regularização fundiária, a due diligence (ou “diligência prévia”) é um processo de investigação e auditoria minuciosa da situação jurídica, documental, urbanística, fiscal e ambiental de uma área ou imóvel.
O seu principal objetivo é identificar e mitigar riscos, passivos ocultos e problemas que possam impedir ou invalidar o processo de regularização, garantindo segurança jurídica para os envolvidos (poder público, moradores ou investidores).
O que envolve a Due Diligence na Regularização Fundiária?
Esse processo funciona como um “raio-X” completo e abrange a análise de diversos fatores:
- Análise Documental e Registral: Verificação detalhada da matrícula do imóvel no Cartório de Registro de Imóveis, buscando por registros, averbações, penhoras, indisponibilidades ou litígios judiciais que recaiam sobre a propriedade.
- Situação dos Envolvidos: Investigação da situação jurídica, fiscal e pessoal dos ocupantes, proprietários anteriores e confrontantes, através da emissão de certidões negativas de débitos e ações cíveis, criminais e trabalhistas.
- Aspectos Urbanísticos e Ambientais: Verificação da conformidade do uso e ocupação do solo com o Plano Diretor Municipal e a legislação ambiental, incluindo a análise de áreas de preservação permanente (APP), cadastro ambiental rural (CAR), e a classificação da área (se é urbana ou rural).
- Topografia e Georreferenciamento: Conferência das medidas, limites e confrontações do imóvel, muitas vezes exigindo novos levantamentos topográficos para garantir a exatidão das informações físicas do terreno.
Importância
A due diligence é fundamental porque a legislação imobiliária brasileira é complexa. Ela permite que todas as partes tomem decisões informadas, evitem fraudes, previnam litígios futuros e garantam que, ao final do processo, a propriedade esteja plenamente regularizada perante todos os órgãos competentes.
A contratação de um advogado especialista em regularização fundiária é determinante para o sucesso do processo, pois este profissional possui o domínio técnico necessário para navegar em um ecossistema legislativo complexo e multidisciplinar. Além da Lei 13.465/2017 (REURB), o especialista deve observar rigorosamente a Constituição Federal, o Estatuto da Cidade, a Medida Provisória 2220/2001 (que trata da concessão de uso especial para fins de moradia), a Lei de Parcelamento do Solo Urbano (Lei 6.766/79), além de todo o arcabouço de leis ambientais, urbanísticas e, fundamentalmente, o Plano Diretor do Município.
Em 2026, com o rigor crescente na integração de dados cartoriais e ambientais, essa visão técnica abrangente é o que garante que o título de propriedade seja obtido com plena segurança jurídica, evitando o indeferimento de pedidos, sanções administrativas ou a nulidade de atos jurídicos por desconformidade com as normas locais e federais.