Uma Solução para a Regularização Imobiliária e o Acesso à Moradia

O direito de laje é um instituto jurídico relativamente novo no ordenamento brasileiro, introduzido pela Lei nº 13.465/2017, oriunda da Medida Provisória nº 759/2016. Ele representa uma importante inovação no Direito Imobiliário, visando regularizar situações de moradia informais e promover o aproveitamento de espaços urbanos já existentes.

O Que é o Direito de Laje?

Em termos simples, o direito de laje é a possibilidade de se construir uma unidade imobiliária autônoma sobre uma construção-base já existente, ou seja, em sua laje. Essa nova unidade, ou “laje”, passa a ter matrícula própria no Registro de Imóveis, sendo considerada uma propriedade independente do imóvel de baixo (a construção-base).

Principais Características:

• Autonomia Patrimonial: A laje constitui uma unidade imobiliária distinta da construção-base e do terreno onde ambas se situam. Isso significa que o titular da laje é dono apenas daquela unidade, e não de uma fração ideal do terreno ou da construção de baixo.
• Matrícula Própria: A unidade de laje possui uma matrícula individualizada no Cartório de Registro de Imóveis, permitindo sua compra, venda, doação, herança e garantia real (como hipoteca) de forma independente.

• Natureza Jurídica: Não se confunde com o condomínio edilício. Embora haja uma interdependência física entre as unidades (a laje depende da estrutura da base), a relação jurídica é distinta. O direito de laje cria uma coexistência de propriedades autônomas, e não uma copropriedade sobre partes comuns.
• Possibilidade de Sublaje: A lei prevê a possibilidade de criação de mais de uma laje (superpostas), ou seja, a instituição de um “direito real de laje” sobre a “laje” já existente, desde que haja condições estruturais e autorização do titular da la laje inferior.

Quem Tem o Direito de Laje?

O direito de laje pode ser instituído de duas formas principais:

• Pelo Proprietário da Construção-Base: O proprietário do imóvel (da construção-base) que possui uma laje edificável pode instituir o direito de laje em favor de outra pessoa. Nesse caso, ele “cede” ou “vende” o direito de construir e ser proprietário de uma nova unidade sobre sua laje. Ao fazer isso, o proprietário da construção-base aliena a superfície superior de sua construção, ou a inferior, conforme o caso.

• Pelo Possuidor da Construção Edificada sobre Laje: O principal foco da lei e a situação mais comum para a regularização são aqueles casos em que já existe uma construção informal sobre a laje de outro imóvel, e o possuidor dessa construção busca a regularização. Nestas situações, o possuidor da laje (o “lajista”) que já edificou sua moradia ou seu comércio sobre a construção de outrem, de forma destacada e autônoma, e que preenche os requisitos legais (como a posse mansa e pacífica, sem oposição, com animus domini), pode ter seu direito reconhecido.

Requisitos Gerais para a Constituição:

• Imóvel Principal Urbano ou Rural: A construção-base sobre a qual a laje será instituída deve ser um imóvel registrado no Registro de Imóveis.
• Autonomia da Construção: A unidade a ser instituída como laje (ou já existente) deve ser independente e não caracterizar mero prolongamento ou desdobramento da unidade principal.
• Construções Preexistentes Informais: A lei se aplica a edificações preexistentes à sua entrada em vigor (julho de 2017) que estejam em condições de regularização, ou a novas construções.
• Acordo entre as Partes: Geralmente, a instituição formal do direito de laje requer o consentimento do proprietário da construção-base (seja para instituir uma nova laje ou para reconhecer uma já existente).

“Em alguns casos de regularização fundiária de interesse social, a instituição pode ocorrer com base em legislação específica e critérios de posse.”

• Condições de Segurança: A edificação deve respeitar as normas de segurança e habitabilidade, sendo passível de regularização perante os órgãos públicos competentes.

Em resumo, o direito de laje beneficia principalmente as populações que, por décadas, construíram suas casas sobre outras, em um processo de adensamento urbano informal.

A lei busca dar a essas pessoas a segurança jurídica da propriedade, permitindo-lhes acessar serviços públicos, crédito e valorizar seus imóveis, além de fomentar o aproveitamento eficiente do solo urbano.